Sperre

Wird Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach an einen Dritten veräußert, haben wir es mit einer Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahren zu tun. Dauert die Kündigungssperrfrist an, kann der Vermieter die Miete nicht kündigen. Eine Kündigung kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht.

Ein Kaufinteressent, der Wohnungseigentum erwerben und selbst in die Wohnung einziehen möchte, ist gut beraten, vor dem Kauf zu überprüfen, ob und inwieweit eine Kündigungssperrfrist besteht. Besteht eine solche Sperrfrist, ist der Kauf allenfalls für einen Kapitalanleger interessant, für einen Eigennutzer nur dann, wenn sein Wohnungsbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist eintritt. Folgende drei Punkte lösen die Sperrfrist aus:

  • Der Mieter muss in der Mietwohnung wohnen.
  • Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
  • Nach der Umwandlung verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten.

Die Sperrfrist, in der die Kündigung ausgeschlossen ist, beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs und setzt somit die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch voraus. Der bloße Abschluss des Kaufvertrages genügt dazu also nicht. Wird die Wohnung dann nochmals weiterverkauft, tritt der neue Erwerber in diese Wartezeit ein. Es geht also nicht wieder von vorne los. 

Die Bundesländer können auf dieser Basis längere Sperrfristen festlegen. Das gilt z. B. für Berlin, das verwundert uns nicht. Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 gilt seit dem 1. Oktober 2013 für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.

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